Jakarta, 6 Februari 2026 – Membeli rumah adalah salah satu impian utama bagi banyak masyarakat, terutama di kota besar seperti Jakarta. Namun, harga properti yang tinggi membuat banyak orang beralih ke opsi rumah seken (second) sebagai alternatif. Tidak hanya itu, pemilihan lokasi juga menjadi faktor penting dalam mempertimbangkan kebutuhan dan kemampuan finansial. Berdasarkan data internal Rumah123 per Februari 2026, ada tiga kawasan di Jakarta yang paling diminati oleh pencari rumah seken.
Lokasi Paling Banyak Dilirik Pencari Rumah Seken di Jakarta
1. Jagakarsa, Jakarta Selatan
Jagakarsa menjadi salah satu wilayah yang menarik minat penggemar rumah seken. Menurut Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, daya tarik kawasan ini berada pada akses yang mudah menuju pusat kota serta lingkungan yang masih relatif asri. Meskipun dekat dengan perbatasan Kota Depok, harganya lebih terjangkau dibandingkan wilayah Jakarta Selatan pusat. Dalam data, Jagakarsa mencatatkan peningkatan sebesar 4,5 persen dari total pencarian rumah seken.
2. Kelapa Gading, Jakarta Utara
Wilayah Kelapa Gading dikenal sebagai kota mandiri atau township yang memiliki fasilitas lengkap. Dari transportasi hingga fasilitas gaya hidup, semua tersedia secara terintegrasi. Hal ini menjadikan Kelapa Gading sebagai pilihan utama bagi keluarga yang menginginkan kenyamanan dan keamanan. Menurut data, kawasan ini mendapat respons positif sebesar 3,7 persen dari total pencarian rumah seken di Jakarta.
3. Pantai Indah Kapuk (PIK), Jakarta Utara
Pantai Indah Kapuk telah berkembang pesat dalam beberapa tahun terakhir. Di sini tidak hanya tersedia perumahan, tetapi juga pusat bisnis modern yang menyasar berbagai kalangan. Akses ke PIK juga sangat mudah, baik melalui tol maupun transportasi umum. Data menunjukkan bahwa PIK menjadi salah satu kawasan yang paling diminati, dengan peningkatan sebesar 3,1 persen.
Harga Rumah Seken di Jakarta: Apakah Masih Terjangkau?
Median harga rumah seken di Jakarta sangat bervariasi tergantung wilayah. Berikut rincian median harga berdasarkan wilayah administrasi:
– Jakarta Utara: Rp 4,5 miliar
– Jakarta Timur: Rp 2,65 miliar
– Jakarta Pusat: Rp 7,5 miliar
– Jakarta Barat: Rp 2,9 miliar
– Jakarta Selatan: Rp 9 miliar
Marisa Jaya menegaskan bahwa harga rumah di Jakarta sudah sangat tinggi, bahkan ada yang tembus hingga Rp 9 miliar. Dengan gaji UMR Jakarta sebesar Rp 5,7 juta per bulan, membeli rumah seken di Jakarta sangat sulit.
Perhitungan Kelayakan Finansial untuk Membeli Rumah Seken
Berdasarkan prinsip Debt Service Ratio (DSR) sehat sebesar 30 persen dari gaji, penerima UMR hanya memiliki kapasitas cicilan maksimal sebesar Rp 1,7 juta per bulan. Sementara itu, harga rumah termurah di pasar saat ini berada di kisaran Rp 400 juta. Dengan DP 10 persen, cicilan tahun pertama dengan bunga flat bisa mencapai Rp 1,7–2 juta per bulan. Namun, ketika masuk ke bunga floating, cicilan akan meningkat drastis hingga Rp 3–4 juta per bulan.
Ini membuat cicilan jauh di atas kemampuan gaji UMR.
Tips untuk Membeli Rumah Seken
Membeli rumah seken membutuhkan persiapan matang. Berikut beberapa tips yang bisa Anda pertimbangkan:
1. Pastikan lokasi strategis dan akses mudah.
2. Cek kondisi bangunan dan legalitas dokumen.
3. Hitung kemampuan finansial secara realistis.
4. Gunakan layanan konsultasi properti untuk memperoleh informasi akurat.
5. Pertimbangkan opsi KPR dengan bunga rendah dan tenor yang sesuai.
FAQ: Pertanyaan Umum tentang Rumah Seken di Jakarta
Q: Apakah rumah seken lebih murah daripada rumah baru?
A: Ya, umumnya rumah seken lebih murah karena harga jualnya tidak terlalu tinggi. Namun, harga tergantung lokasi dan kondisi bangunan.
Q: Bagaimana cara memilih rumah seken yang bagus?
A: Pastikan cek kondisi fisik, legalitas, dan akses transportasi. Juga, cari agen properti yang terpercaya.
Q: Apakah bisa membeli rumah seken dengan gaji UMR?
A: Sangat sulit karena cicilan rumah seken sering kali melebihi kemampuan penghasilan tunggal.
Q: Apa bedanya rumah seken dengan rumah bekas?
A: Rumah seken biasanya dalam kondisi baik dan belum pernah dihuni, sedangkan rumah bekas mungkin sudah rusak atau tidak terawat.
Q: Apakah ada subsidi untuk pembelian rumah seken?
A: Saat ini, subsidi hanya tersedia untuk rumah subsidi, bukan rumah seken.
Kesimpulan
Membeli rumah seken di Jakarta memang menjadi pilihan bagi banyak orang, terutama yang ingin memiliki hunian tanpa harus menghabiskan dana besar. Namun, pemilihan lokasi dan perhitungan finansial yang matang sangat penting. Tiga kawasan utama yang paling diminati adalah Jagakarsa, Kelapa Gading, dan Pantai Indah Kapuk. Meski harga rumah seken masih tergolong tinggi, dengan persiapan yang tepat, impian memiliki rumah bisa tercapai.
(Read also: Harga Rumah Seken Jakarta di 2026 Naik, Wilayah Ini Paling Tinggi)
(Read also: Bisakah Membeli Rumah Seken di Jakarta dengan Gaji UMR Jakarta?)
